Un tribunal de la C.-B. statue que l’obligation de « prendre tous les moyens nécessaires » ne s’applique pas automatiquement à toutes les conditions de financement

23 octobre 2018

La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a confirmé un jugement qui a refusé d’obliger l’acheteur à « prendre tous les moyens nécessaires » pour respecter une condition de financement stipulée dans une convention d’acquisition immobilière.

  • L’affaire Gordon Nelson Inc. v. Cameron met en jeu une convention d’acquisition immobilière.
  • L’une des clauses de la convention (la « condition de financement ») obligeait l’acheteur à trouver un financement convenable dans un délai de 45 jours.
  • Aucun des deux courtiers hypothécaires auxquels s’est adressé l’acheteur n’a été en mesure de lui obtenir un prêt suffisant pour financer l’achat de sept millions de dollars.
  • L’acheteur a conclu à l’absence de « financement convenable » et a refusé de donner suite à sa proposition d’achat. Le vendeur a quant à lui refusé de rembourser le dépôt de l’acheteur, ce qui a donné naissance au litige.
  • La Cour suprême de la Colombie-Britannique a tranché en faveur de l’acheteur. L’arrêt de la Cour d’appel a confirmé sa décision à l’unanimité.

Clause de financement

L’affaire a tourné autour de la clause de financement suivante :

L’offre est assujettie à la condition que l’acheteur trouve, à son entière discrétion, un financement convenable dans les 45 jours ouvrables de la réception d’une évaluation environnementale, phase I satisfaisante en ce qui concerne le bien en cause. Cette condition est stipulée au seul avantage de l’acheteur. [traduction non officielle]

Questions en appel

La juge de première instance a affirmé que l’on demandait seulement à l’acheteur de « prendre des moyens honnêtes » pour trouver un financement convenable. À son avis, rien ne permettait de supposer que la convention imposait l’obligation plus stricte de « prendre tous les moyens nécessaires ».

En appel, les vendeurs ont prétendu ce qui suit :

  • La juge de première instance est parvenue à sa conclusion en raison d’une mauvaise interprétation de la convention qui, selon elle, créait une simple « option » en faveur de l’acheteur que ce dernier avait décidé de ne pas exercer (il est clair que l’intégralité de la convention était obligatoire et non conditionnelle).
  • La jurisprudence antérieure (en particulier l’arrêt Griffin v. Martens prononcé par la Cour d’appel de la Colombie-Britannique en 1988) avait établi qu’en Colombie-Britannique du moins, l’obligation de « prendre tous les moyens nécessaires » s’appliquait de manière large à tous les types de conditions de financement.

Décision de la Cour d’appel

M. le juge Harris, qui a rédigé l’arrêt unanime de la Cour d’appel, a rejeté l’argument des appelants d’après lequel la juge de première instance avait mal interprété la convention en l’assimilant à une simple option, malgré son usage répété du mot « option ». La principale question en litige, selon la Cour d’appel, était de savoir si l’arrêt Griffin avait établi un principe d’application large voulant que l’obligation de « prendre tous les moyens nécessaires » s’applique à toutes les clauses relatives aux conditions de financement.

Griffin : le précédent clé de la Colombie-Britannique

Dans l’affaire Griffin, qui concernait aussi une acquisition immobilière, le libellé pertinent de la clause relative aux conditions de financement (qui avait été déclarée à l’avantage de l’acheteur) était le suivant :

… sous réserve de l’obtention d’un financement satisfaisant par l’acheteur au plus tard le vendredi 31 mai 1985…. [traduction non officielle]

La Cour d’appel avait conclu dans ce cas que l’acheteur n’avait pas simplement l’obligation d’agir honnêtement, mais également d’agir raisonnablement et de « prendre tous les moyens nécessaires » pour obtenir le financement. Selon M. le juge Lambert, abaisser ce seuil reviendrait à transformer la convention en une simple option.

Distinction opérée par rapport à l’arrêt Griffin

Il est permis de croire que la juge de première instance avait structuré sa décision de manière à conclure que la convention avait seulement créé une option d’achat. Toutefois, la Cour d’appel a statué que la juge de première instance avait fait un usage superflu du mot « option » qui n’ajoutait rien au principe sur lequel se fondait sa décision, à savoir (selon elle) qu’un contrat « doit être interprété conformément à ses dispositions de manière à donner effet à l’intention objective des parties ». [traduction non officielle]

La Cour d’appel a confirmé la décision de première instance sur ce fondement. En particulier, le juge Harris a fait observer que le principe de l’« intention objective » appliqué dans Griffin n’établit pas de règle inflexible applicable à toutes les conventions de financement sous conditions. En réalité, il était possible d’opérer une distinction par rapport à l’affaire Griffin dans laquelle la clause relative aux conditions de financement (reproduite précédemment) ne faisait pas mention de l’« entière discrétion ». Le juge Harris s’exprime en ces termes :

À mon avis, tout au plus peut-on avancer la proposition générale voulant que la bonne foi impose une obligation générale d’honnêteté applicable à l’exécution de tous les contrats : Bhasin c. Hrynew, 2014 CSC 71 (paragraphes 89 et 93). Le libellé et le contexte du contrat lui-même permettent d’établir s’il faut aller au-delà de cette proposition générale. [traduction non officielle]

La décision mentionne ensuite qu’il est loisible aux parties de conclure les contrats qu’elles souhaitent et, en particulier, qu’elles sont parfaitement libres, dans les conditions de financement, de circonscrire l’obligation de l’acheteur à celle de « prendre des moyens honnêtes » [traduction non officielle] :

Même si les … tribunaux supposent aisément l’existence d’une condition implicite dans un contrat, comme l’obligation de « prendre tous les moyens nécessaires » et ce, afin de conférer au contrat une efficacité commerciale, [la jurisprudence] ne confirme pas la proposition voulant que ce soit toujours le cas en présence d’une stipulation expresse contraire ou lorsque pareille condition n’a pas besoin d’être sous-entendue. [traduction non officielle]

La Cour ajoute que la juge de première instance avait été « parfaitement cohérente » lorsqu’elle avait reconnu que la convention était obligatoire et exécutoire tout en affirmant dans un même souffle, comme la Cour d’appel l’affirme aussi, qu’elle restait assujettie à la condition de financement préalable. La Cour d’appel est d’avis que c’est tout ce que la juge de première instance voulait dire lorsqu’elle a qualifié le contrat d’« option ».

Conclusion

L’arrêt Gordon Nelson, même s’il n’est pas révolutionnaire, nous rappelle ce qui suit :

  • Si vos conditions de financement sont contestées en justice, le tribunal peut analyser leur libellé très attentivement afin de décider si les parties avaient vraiment l’intention de soumettre l’acheteur à la norme qui l’oblige à « prendre tous les moyens nécessaires »;
  • L’arrêt de principe Bhasin prononcé par la Cour suprême du Canada a renforcé la norme minimale aux termes de laquelle il faut « prendre des moyens honnêtes », qui s’applique à toutes les affaires de ce type.

Peu importe de quel côté vous êtes, vous devez évaluer sérieusement si le libellé de la condition de financement correspond à votre compréhension de la portée de l’obligation qui incombe à l’acheteur de trouver du financement. C’est la principale conclusion à tirer de cet arrêt.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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