L’exigence d’un nouveau registre des droits réels et immobiliers pour les sociétés en vertu de la LSAO (et autres réformes de la loi sur les sociétés de l’Ontario)

2 décembre 2016

Les modifications de la Loi sur les sociétés par actions de l’Ontario obligeant les sociétés régies par la LSAO à tenir un registre des droits de propriété sur leurs biens-fonds en Ontario font partie d’une série de nouvelles modifications législatives, adoptées ou proposées, qui toucheront vraisemblablement beaucoup d’entreprises ontariennes. Cette obligation entre en vigueur le 10 décembre 2016, mais les sociétés existantes disposent d’un délai de grâce de deux ans. Entrent également en vigueur à cette date certains changements apportés à la législation ontarienne visant à simplifier et à clarifier la présomption de propriété en faveur de la province des biens meubles et immeubles appartenant à des sociétés dissoutes (y compris les sociétés non régies par la LSAO).

Il est aussi question d’éliminer le pourcentage minimum de résidents canadiens dans les conseils d’administration de sociétés régies par la LSAO, de rendre plus facile la présentation d’une proposition déjà rejetée par une assemblée d’actionnaires et de modifier la loi sur le franchisage et la législation sur les sûretés mobilières de l’Ontario.

L’obligation de tenir un registre foncier

Calendrier

Les sociétés régies par la LSAO doivent se doter d’un registre des droits de propriété sur des biens-fonds d’ici le 10 décembre 2018, soit le deuxième anniversaire de la date d’entrée en vigueur des modifications. Les sociétés qui seront constituées ou prorogées sous le régime de la LSAO à partir du 10 décembre 2016 devront se doter d’un registre immédiatement.

Obligations

Le registre devra être tenu au siège de la société et contenir certains renseignements. Par exemple, il doit indiquer la date d’acquisition et (le cas échéant) la date de disposition de chaque bien. De plus, la société doit conserver avec le registre les documents justificatifs, comme les actes de cession ou de transferts, lorsqu’ils portent sur :

  • l’adresse municipale du bien, le cas échéant;
  • la division d’enregistrement des actes ou d’enregistrement des droits immobiliers concernée et le numéro de cote foncière du bien;
  • la description légale du bien;
  • le numéro assigné au bien sur le rôle d’évaluation, le cas échéant.

Si ces exigences ne semblent pas à première vue problématiques pour les sociétés régies par la LSAO qui achètent ou vendent rarement des intérêts fonciers, il en va autrement des sociétés dont l’activité principale est la possession d’immeubles. Pour ces entreprises, les nouvelles exigences peuvent être lourdes sur le plan administratif et même onéreuses.

« Droits de propriété »

Malheureusement, les modifications de la LSAO ne définissent pas le concept clé qu’est le «droit de propriété ». Par conséquent, les praticiens devront interpréter eux-mêmes la portée de la règle. Par exemple, doit inscrire l’intérêt à bail ou le bien-fonds inscrit au nom d’une société en sa qualité de prête-nom mais dans lequel la société n’a aucun intérêt bénéficiaire? Pour l’instant, personne ne peut se prononcer avec certitude sur le sujet.

On notera par ailleurs que la règle ne s’applique pas aux droits de propriété sur des biens-fonds situés à l’extérieur de l’Ontario ni aux entités constituées sous le régime d’une autre loi que la LSAO, comme la Loi canadienne sur les sociétés par actions, même si elles exercent leurs activités en Ontario.

Autres modifications

Ces modifications ne sont qu’un élément d’un projet législatif plus vaste qui comprend l’adoption simultanée de la Loi de 2015 sur les biens sociaux confisqués et de la nouvelle Loi de 2015 sur les biens en déshérence. Comme ces titres l’indiquent, l’objectif principal de ce projet (annoncé dans la Loi de 2015 sur les mesures budgétaires) est permettre au gouvernement de l’Ontario d’obtenir plus facilement la propriété de biens meubles et immeubles qui ont été abandonnés par leur propriétaire (un particulier ou une personne morale) ou confisqués. On y arrive par plusieurs moyens, par exemple, en retirant certains actifs sociaux, qui ont été confisqués et abandonnés, du panier d’actifs disponibles aux fins de l’exécution d’une ordonnance ou d’un jugement rendu contre la personne morale dissoute concernée, ou encore en restreignant la possibilité pour une personne morale dissoute de récupérer ses actifs à sa reconstitution.

Ces deux nouvelles lois imposent aux anciens administrateurs de personnes morales dissoutes la responsabilité de nombreux frais occasionnés à la Couronne par la vérification et la prise en charge des biens sociaux confisqués (meubles et immeubles). Les personnes morales en procédure de dissolution devraient donc examiner attentivement les nouvelles lois.

La prochaine vague de modifications de la LSAO

Pendant qu’elles mettent sur pied leur registre foncier, les sociétés régies par la LSAO doivent aussi garder à l’œil certaines autres modifications qui sont actuellement à l’étude, dont trois propositions importantes tirées du Rapport de l’automne 2016 du conseil consultatif en matière de droit des affaires adressé au ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs de l’Ontario.

1. Élimination du pourcentage minimum de résidents canadiens dans les conseils

L’exigence actuelle de LSAO voulant que 25 % des administrateurs soient des résidents canadiens serait remplacée par l’obligation pour l’administrateur nouvellement élu d’inclure, avec le consentement écrit qu’il doit déjà fournir, une entente selon laquelle il s’en remet aux lois de l’Ontario (en ce qui concerne la société).

L’exigence relative au lieu de résidence a de moins en moins sa raison d’être aux yeux du conseil consultatif (et même aux yeux de tous). Étant donné que plusieurs autres autorités législatives canadiennes l’ont éliminée, dans les faits, l’Ontario n’en retire plus qu’une perte de revenus et une diminution de l’influence qu’elle exerce dans la jurisprudence en droit des affaires. Le conseil consultatif suggère de plutôt d’obliger tous les administrateurs de sociétés régies par la LSAO à déclarer s’en remettre aux lois de l’Ontario (donc à la compétence des tribunaux de l’Ontario). Même s’il admet que cette exigence ne garantira pas la responsabilité des administrateurs, le conseil consultatif note que la plupart des autorités législatives nord-américaines imposent à ce chapitre des garanties encore plus faibles, voire aucune.

2. Faciliter la tâche aux actionnaires qui présentent de nouveau des propositions

À l’heure actuelle, la proposition d’un actionnaire qui est présentée de nouveau après avoir été rejetée au cours des deux années précédentes est exclue de la circulaire de la direction. Selon les dispositions recommandées, cette proposition serait incluse si elle a obtenu un degré de soutien prescrit lorsqu’elle a été présentée antérieurement.

En vertu de l’alinéa 99(5)d) de la LSAO, une société n’est pas tenue d’inclure la proposition d’un actionnaire dans la circulaire de la direction si, au cours des deux années précédentes, une proposition à peu près identique a été rejetée. Même si un actionnaire peut soumettre de nouveau une proposition en déposant une circulaire dissidente, cette procédure s’avère coûteuse pour bon nombre d’actionnaires. Le conseil consultatif recommande d’adopter le principe de la Loi canadienne sur les sociétés par actions selon lequel une proposition peut être présentée de nouveau au moyen de la circulaire de la direction si elle a reçu un pourcentage de vote minimal la dernière fois qu’elle a été présentée (au cours des cinq dernières années). Ce seuil augmente avec le temps : il est de 3 % des voix exprimées si la proposition a été présentée à l’occasion d’une seule assemblée antérieure, de 6 % des voix exprimées à sa dernière présentation si la proposition a déjà été présentée deux fois, et de 10 % des voix exprimées à sa dernière présentation si la proposition a déjà été présentée trois fois ou plus. Selon le conseil consultatif, cette approche permet aux sociétés d’éviter les propositions dérangeantes tout en laissant le temps nécessaire aux propositions louables de gagner en popularité auprès des actionnaires.

3. Permettre aux sociétés ne faisant pas appel au public d’indiquer dans leurs règlements administratifs le délai pour la présentation de propositions d’actionnaire

En vertu de l’alinéa 99(5)a) de la LSAO, les actionnaires de toutes les sociétés (faisant appel au public ou non) doivent soumettre leurs propositions au moins 60 jours avant la date d’anniversaire de la dernière assemblée annuelle. Le conseil consultatif recommande que les sociétés ne faisant pas appel au public puissent préciser dans leurs règlements administratifs le délai pour la présentation de ces propositions, à la condition que ce délai ne soit pas inférieur à dix jours et ne soit pas supérieur à 60 jours.

En vertu de la LSAO, une société qui ne fait pas appel au public doit donner un avis de convocation à l’assemblée au moins dix jours avant l’assemblée et n’a pas besoin de solliciter de procurations ou de remettre une circulaire d’information. La possibilité de fixer le délai pour la présentation des propositions d’actionnaire (dans les limites de 10 à 60 jours) s’harmonise avec la structure plus souple applicable aux sociétés ne faisant pas appel au public tout en laissant suffisamment de temps à la direction pour traiter les propositions reçues.

Autres recommandations

Même s’il n’est pas tenu de le faire, le gouvernement de l’Ontario a fondé certaines de ses démarches législatives importantes sur les recommandations antérieures du conseil consultatif en matière de droit des affaires, y compris l’abrogation de la Loi sur la vente en bloc, qui  a passé en deuxième lecture à l’Assemblée législative de l’Ontario le 29 novembre 2016 (annexe 3 du Projet de loi 27).

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.