Propositions en vue d’accroître les obligations d’information des émetteurs qui exercent des activités immobilières ou qui sont des véhicules d’investissement collectif

2 octobre 2020

Des modifications projetées du Règlement 45-106 sur les dispenses de prospectus (Règlement 45-106) visent à obliger certains émetteurs se prévalant de la dispense de prospectus pour placement au moyen d’une notice d’offre à transmettre aux investisseurs de l’information propre à leur secteur d’activité.

  • Le 17 septembre 2020, les Autorités canadiennes en valeurs mobilières (les « ACVM ») ont publié aux fins de commentaire les modifications projetées du Règlement 45-106 sur les dispenses de prospectus.
  • Les modifications projetées vont instaurer de nouvelles obligations d’information applicables aux émetteurs qui exercent des activités immobilières ou agissent en tant que véhicules d’investissement collectif et qui se servent de la dispense de prospectus pour placement au moyen d’une notice d’offre de l’article 2.9 du Règlement 45-106 (la « dispense pour notice d’offre »).
  • Les modifications projetées ont pour objectif de fournir aux investisseurs des informations meilleures et davantage adaptées au secteur dans lequel l’émetteur exerce ses activités.
  • Les commentaires sur les propositions sont acceptés jusqu’au 16 décembre 2020.

Contexte

Même si à l’origine, la dispense pour notice d’offre était censée permettre aux petites entreprises de réunir des capitaux sans avoir à se conformer à de lourdes obligations relatives au prospectus, les ACVM ont constaté que 40 % des émetteurs qui se sont prévalus de la dispense pour notice d’offre en 2017 avaient des actifs d’au moins 100 millions de dollars. Entretemps, 60 % des émetteurs qui se sont prévalus de la dispense pour notice d’offre appartenaient au secteur de l’immobilier ou avaient pour objectif principal d’investir dans des portefeuilles de titres.

À la lumière de ces conclusions, les ACVM ont proposé de nouvelles obligations d’information qui s’appliqueront aux émetteurs du secteur de l’immobilier et à ceux agissant en tant que véhicules d’investissement.

Émetteurs du secteur de l’immobilier

Aux termes des modifications projetées, l’émetteur qui exerce des « activités immobilières » sera tenu d’obtenir un rapport d’évaluation indépendant d’une participation dans un immeuble dans l’un des cas suivants :

  • il propose d’acquérir, ou a acquis, une participation dans un immeuble d’une partie liée;
  • sauf dans ses états financiers, il indique dans sa notice d’offre la valeur d’une participation dans un immeuble;
  • il propose d’affecter une partie importante du produit du placement à l’acquisition d’une participation dans un immeuble.

Les « activités immobilières » sont définies dans le Règlement 45-106 comme « une entreprise qui vise principalement à générer, pour les porteurs, des revenus ou des gains tirés de la location, de la vente ou de toute autre aliénation d’immeubles », à l’exclusion, entre autres, des activités pétrolières et gazières et des projets miniers. 

Les émetteurs qui exercent des « activités immobilières » seront également tenus de fournir d’autres informations lorsqu’ils se prévaudront de la dispense pour notice d’offre, notamment :

  • la description de l’immeuble, y compris de l’information sur son emplacement, les charges le grevant, son usage actuel, les obligations ou les risques environnementaux y étant liés et son taux d’occupation lorsqu’il est loué;
  • les approbations requises, si l’immeuble fait l’objet d’un projet de promotion immobilière en cours;
  • leurs historiques d’achat et de vente de l’immeuble avec une partie liée.

Toutefois, cette communication d’informations ne s’applique pas aux immeubles qui ne seraient pas considérés comme suffisamment importants pour influer sur la décision de l’investisseur raisonnable d’acheter, de détenir ou de vendre des titres de l’émetteur.

Véhicule d’investissement collectif

Aux termes des modifications projetées, un « véhicule d’investissement collectif » sera défini comme étant l’émetteur qui a « pour objectif principal d’investir les sommes d'argent qui lui sont fournies par ses porteurs dans un portefeuille de titres ». Les autres informations à communiquer sur les véhicules d’investissement collectifs seront les suivantes :

  • la description des objectifs, de la stratégie et des critères de placement de l’émetteur;
  • la communication des amendes, sanctions et faillites des personnes qui s’occupent de la sélection et de la gestion des placements;
  • les données sur le rendement du portefeuille de titres.

Modifications générales

Finalement, les modifications projetées entraîneront un certain nombre de changements au Règlement 45-106 qui s’appliqueront à tous les émetteurs, notamment :

  • l’obligation de présenter l’exemplaire de la notice d’offre déposée sous une forme permettant la recherche de mots par voie électronique;
  • la communication des opérations intervenues entre des parties liées;
  • l’obligation de donner une mise en garde concernant les rapports, les déclarations ou les opinions d’experts qui figurent dans la notice d’offre;
  • la nouvelle obligation de modifier la notice d’offre afin d’y inclure un rapport financier intermédiaire pour la dernière période intermédiaire terminée de six mois lorsque le placement de titres effectué en application de la notice d’offre est en cours;
  • la nouvelle obligation de communiquer la provenance des fonds en lien avec les dividendes ou les distributions qui excèdent les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation.

Les ACVM ont mentionné que les modifications générales répondent aux enjeux concernant les émetteurs qu’elles ont relevés lors de leurs examens de conformité des notices d’offres.

Les modifications projetées sont censées fournir un « régime d’information clair » à l’intention des émetteurs auxquels les nouvelles obligations s’appliquent, ce qui « améliorera l’information » fournie aux investisseurs. Comme il a été mentionné précédemment, les ACVM acceptent les commentaires du secteur sur les modifications projetées jusqu’au 16 décembre 2020.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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