Copropriété divise – Modifications importantes proposées par le projet de loi 16

19 juillet 2019

Le constructeur ou promoteur d'immeubles résidentiels en copropriété divise devrait prendre connaissance des modifications proposées au Code civil du Québec (« C.c.Q ») concernant les dispositions relatives à la copropriété divise et à la vente d'immeubles résidentiels introduites par le ministre des Affaires municipales et de l’Habitation du Québec prévues dans le Projet de loi no 16 intitulé Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal (« Projet de loi no 16 »).

Le présent mémorandum souligne certaines des modifications proposées par le Projet de loi no 16 qui, à notre avis, peuvent s'appliquer à un constructeur ou à un promoteur d'immeubles résidentiels en copropriété divise. Il ne s'agit pas d'un survol exhaustif du Projet de loi no 16.

Dispositions relatives aux copropriétés divises

Le Projet de loi no 16 exige qu'un syndicat de copropriétaires établisse et tienne un carnet d'entretien qui décrit, notamment, les entretiens faits et à faire[1], obtienne, tous les cinq ans, une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que le fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes[2] et tienne à jour un attestation sur l'état des finances du syndicat et de l'état de l'immeuble détenu en copropriété[3]. La disposition applicable introduite par le Projet de loi no 16 donnant lieu à ces obligations stipule que des règlements gouvernementaux seront adoptés afin d’établir les détails du carnet d'entretien, de l'étude du fonds de prévoyance et de l’attestation. Les modifications proposées au C.c.Q. entreront en vigueur lorsque le premier règlement pris en application de la disposition pertinente du C.c.Q. entrera en vigueur. Toutefois, les copropriétés établies avant l'entrée en vigueur du Projet de loi no 16 disposeront de trois ans après l'entrée en vigueur du premier règlement pris en application de la disposition pertinente du C.c.Q. pour satisfaire aux nouvelles exigences applicables au carnet d'entretien et à l'étude du fonds de prévoyance[4]. En outre, l'obligation du syndicat de tenir à jour l'attestation susmentionnée ne prend effet qu'à compter du jour de la nomination d'un nouveau conseil d'administration, après que le promoteur ait perdu le contrôle du syndicat[5].

Les modifications proposées à l'article 1106.1 C.c.Q. concernent directement le promoteur d'une copropriété. Actuellement, cette disposition exige que le promoteur transmette au syndicat, dans les 30 jours suivant l'assemblée extraordinaire tenue à la suite de la perte de contrôle du syndicat par le promoteur[6], la description des parties privatives prévue à l'article 1070 C.c.Q. Tel que modifié par le Projet de loi no 16[7], l'article 1106.1 C.c.Q. exigera la livraison des trois items additionnels suivants:

  • le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance;
  • si l’immeuble bâti est neuf, les plans et devis indiquant les modifications substantielles qui y ont été apportées pendant la construction par rapport aux plans et devis d’origine; et
  • tout autre document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.

De plus, le promoteur sera responsable de tout préjudice résultant du défaut de fournir ces documents et renseignements.

La mise en œuvre des modifications à l'article 1106.1 C.c.Q. est reliée à l'entrée en vigueur des règlements pris en application en vertu des dispositions connexes édictées par le Projet de loi no 16, à l'exception du deuxième point mentionné ci-dessus qui entrera en vigueur avec l'entrée en vigueur du Projet de loi no 16[8]. De plus, l'obligation de fournir une description des parties privatives, comme il est actuellement prévu à l'article 1106.1 C.c.Q., entrera en vigueur le 13 juin 2020 pour les copropriétés divises établies avant le 18 juin 2018[9].

En ce qui concerne l'obligation d'un promoteur de fournir le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance conformément à l'article 1106.1 C.c.Q. ainsi modifié, un délai particulier est prévu pour sa mise en œuvre dans les circonstances suivantes. Si le promoteur tient l'assemblée extraordinaire requise par l'article 1104 C.c.Q. dans les 90 jours suivant l'entrée en vigueur d'un règlement en vertu de l'article 1071 C.c.Q. modifié (concernant l'étude du fonds de prévoyance), le promoteur aura dorénavant 6 mois, plutôt que 30 jours, de la date de l'assemblée extraordinaire pour fournir au syndicat le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance[10].

Le Projet de loi no 16 impose au conseil d'administration des obligations supplémentaires en matière de notification. Il est intéressant de noter que le Projet de loi no 16 exige que le conseil d'administration avise les copropriétaires du procès-verbal de chaque réunion qu’il tient ou de toute résolution écrite qu’il adopte dans les 30 jours de la réunion ou de l'adoption de la résolution. De plus, il prévoit que tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d'annuler ou de modifier une décision du conseil d'administration, si la décision est partiale ou a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits[11]. Le Projet de loi no 16 introduit une disposition semblable concernant le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires et les résolutions écrites adoptées par ces assemblées générales[12]. En vertu de l'article 1103 C.c.Q., les copropriétaires ont actuellement le droit de demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée générale si elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

Dispositions relatives à la vente des copropriétés divises

Le Projet de loi no 16 propose des modifications aux articles 1785 à 1794 C.c.Q. concernant les règles particulières à la vente d'immeubles à usage d’habitation. En vertu des articles 1785 et 1787 C.c.Q., un constructeur ou un promoteur doit actuellement conclure un contrat préliminaire si une personne physique désire acheter un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir en copropriété divise pour l'occuper et doit également remettre à cette personne une note d’information si l'aménagement comprend au moins 10 unités de logements. Le Projet de loi no 16 éliminerait l'exigence qu'il y ait au moins 10 unités de logements, de sorte qu'une note d’information doit être remise en toutes circonstances[13].

L'article 1785 C.c.Q. exige actuellement qu'un contrat préliminaire comporte une stipulation permettant au promettant de se dédire de sa promesse dans les 10 jours suivant la signature du contrat préliminaire. Tel que modifié par le Projet de loi no 16[14], la disposition exigera que le contrat préliminaire prévoie également que le droit du promettant de se dédire de sa promesse devra s’exercer dans les 10 jours suivant la réception de la note d'information prévue à l'article 1787 C.c.Q., tel qu’ainsi modifié.

Un règlement du gouvernement peut déterminer d’autres renseignements supplémentaires devant figurer dans le contrat préliminaire et la note d’information conformément aux modifications apportées par le Projet de loi no 16[15].

L'article 1791 C.c.Q., également sujet à d'importantes modifications par le Projet de loi no 16, concerne le budget prévisionnel à préparer par le promoteur sur une base annuelle d'occupation complète de l'immeuble. Le Projet de loi no 16[16] introduit l'obligation pour le promoteur de rembourser au syndicat la différence entre les sommes prévues dans le budget prévisionnel préparé par le promoteur et les sommes effectivement engagées par le syndicat. Cette obligation survient lorsque les sommes prévues dans les prévisions budgétaires du promoteur pour les exercices financiers pendant lesquels le promoteur contrôlait le syndicat sont inférieurs aux sommes que le syndicat a engagés pour le premier exercice financier complet après que le promoteur a perdu le contrôle du syndicat. Une exception est prévue si la différence est attribuable à des décisions du syndicat prises à compter du jour de la nomination d'un nouveau conseil à la suite de la perte de contrôle par le promoteur.

Des obligations plus strictes sont proposées par le Projet de loi no 16 pour les acomptes versés à un constructeur ou à un promoteur en vue de l'achat d'un immeuble en copropriété divise[17]. D'ordre public, l'article 1791.1 C.c.Q. proposé exigerait que l’acompte soit protégé par un ou plusieurs des moyens suivants : un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement. Cette obligation de protéger les dépôts entrera en vigueur avec l'entrée en vigueur du Projet de loi no 16, à l'exception du dépôt dans un compte en fidéicommis, qui est lié à l'entrée en vigueur du premier règlement pris en application dudit article 1791.1 C.c.Q[18].

Actuellement, l'article 1793 C.c.Q. permet à l'acheteur d'annuler la vente d'un immeuble à usage d’habitation, si la vente n'est pas précédée d'un contrat préliminaire et pourvu que l'acheteur démontre qu'il en a subi un préjudice sérieux. Le Projet de loi no 16[19] étendrait ce droit à l'acheteur d'une fraction de copropriété qui ne reçoit pas de note d’information ou qui reçoit une note d’information contenant des erreurs ou lacunes. Là encore, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente et réclamer des dommages-intérêts à condition qu'il en subisse un préjudice sérieux. L'action doit être intentée dans les 90 jours suivant la vente.


[1] Projet de loi no 16, article 32.

[2] Projet de loi no 16, article 33.

[3] Projet de loi no 16, article 35.

[4] Projet de loi no 16, article 137.

[5] Projet de loi no 16, article 35.

[6] Tel que requis par l’article 1104 C.c.Q.

[7] Projet de loi no 16, article 54.

[8] Projet de loi no 16, article 147(6).

[9] Projet de loi no 16, article 147(7).

[10] Projet de loi no 16, article 141.

[11] Projet de loi no 16, article 40.

[12] Projet de loi no 16, article 50.

[13] Projet de loi no 16, article 57.

[14] Projet de loi no 16, article 55.

[15] Projet de loi no 16, articles 56 et 58.

[16] Projet de loi no 16, article 59.

[17] Projet de loi no 16, article 60.

[18] Projet de loi no 16, article 147(10).

[19] Projet de loi no 16, article 61.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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