Le gouvernement de l'Ontario refait les plans secondaires du centre-ville de Toronto et du quartier Yonge-Eglinton pour en hausser la densité

10 juin 2019

Le gouvernement de l'Ontario a approuvé des plans secondaires pour le centre-ville de Toronto et le quartier Yonge-Eglinton, mais en y apportant d’importantes modifications visant à accroître la densité et l’intensification autour des principales gares de transport en commun et des emplacements clés pour la croissance.

Sommaire

Le 5 juin 2019, le ministre des Affaires municipales et du Logement de l’Ontario a publié des décisions à propos de deux plans secondaires adoptés par la ville de Toronto — le plan secondaire du centre-ville et le plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton.

Dans ses décisions, le ministre a approuvé les deux plans secondaires, auxquels il a apporté des modifications importantes. Il a essentiellement réécrit les deux plans afin de créer un contexte plus favorable à l’aménagement, qui encourage l’accroissement de la densité et de l’intensification autour des principales gares de transport en commun et des emplacements clés pour la croissance.

Les décisions d’approbation du ministre ne comportent aucun droit d’appel. Les plans secondaires pour le centre-ville et le quartier Yonge-Eglinton ont pris effet le 6 juin 2019.

Contexte

La ville de Toronto a lancé des processus de planification pluriannuels afin d’élaborer des plans secondaires mis à jour du centre-ville (TOcore) et du quartier Yonge-Eglinton (Midtown in Focus) visant à s’attaquer au problème de croissance et d’aménagement de ces deux zones géographiques clés.

Au milieu de l’année 2018, vers la fin du processus de planification, la Ville a pris l’initiative controversée de qualifier ses plans secondaires du centre-ville et du quartier Yonge-Eglinton de mise à jour régie par l’article 26 de la Loi sur l’aménagement du territoire, afin de les protéger d’un appel éventuel devant le Tribunal d’appel de l’aménagement local. 

La Ville a choisi une approche non conventionnelle, puisque l’article 26 a été réservé dans le passé aux mises en conformité au plan provincial des plans de ville (effectuées tous les cinq ou dix ans), plutôt qu’aux modifications propres à une zone comme les plans secondaires.

Contrairement aux modifications des plans officiels habituelles qui ne sont pas soumises à l’approbation provinciale, les modifications effectuées sous le régime de l’article 26 doivent être approuvées par le ministre des Affaires municipales et du Logement.

Par conséquent, en qualifiant ses plans secondaires de mises à jour régies par l’article 26, la Ville a assujetti ses deux plans au régime d’approbation provincial.

Plan du centre-ville

Le 27 juillet 2018, le conseil municipal a adopté le plan du centre-ville portant modification du plan officiel no 406.

Le plan du centre-ville a été soumis à l’examen du ministère des Affaires municipales et du Logement. Le ministère a tenu une consultation publique du 31 août au 29 novembre 2018.

Modifications au plan du centre-ville par le ministre

Le 5 juin 2019, le ministre a approuvé le plan du centre-ville en y apportant des modifications considérables. Les révisions du ministre portent principalement sur l’optimisation de l’investissement public dans les corridors de transport prioritaires et on a expressément indiqué que les cibles de densité du plan de croissance devaient être dépassées pour le centre-ville (Growth Plan). Le plan révisé établit une approche « intégrée » en matière d’aménagement du territoire et d’investissement dans l’infrastructure; certaines politiques de la ville qui lient l’aménagement à la disponibilité et à la création d’infrastructures ont été annulées par le ministre.

Selon la version du plan du ministre, les terrains situés dans les 500 à 800 mètres des gares de transport rapide existantes ou prévues doivent faire l’objet d’une planification dont la densité favorise l’utilisation du transport en commun, dans le respect d’un caractère urbain qui optimise l’infrastructure. Pour atteindre cet objectif, le ministre reconnaît dans ses modifications qu’il est possible d’établir des normes d’aménagement de rechange. En outre, les modifications du ministre interdisent les formes de construction qui auraient une incidence défavorable sur l’optimisation de l’infrastructure des transports en commun.

Le plan du centre-ville révisé crée un cadre qui favorise l’étude des demandes d’aménagement au cas par cas d’un site précis. Par conséquent, certaines normes d’aménagement prescriptives ont été retirées par le ministre (par ex., les politiques sur les marges de recul, les plans inclinés, les hauteurs maximales, etc.). En outre, le ministre a révisé un grand nombre de libellés prescriptifs dans les politiques de la Ville, afin que ces politiques ressemblent davantage à des indications générales (par ex., remplacement des libellés de type impératif comme shall ou will be required par des libellés plus souples et permissifs comme will be encouraged, generally et where appropriate).

Dans le même ordre d’idées, le ministre a retiré l’interdiction générale des grands bâtiments sur les terrains portant la désignation Mixed Use Areas 3 et Mixed Use Areas 4 (zones à usage mixte). Dans les cas prescrits, les terrains portant la désignation Mixed Use Areas 2 près des gares de transport rapide pourraient être aménagés conformément à la hauteur, au volume et à l’échelle plus généreux autorisés pour la désignation Mixed Use Areas 1.

Dans ses modifications, le ministre, qui reconnaît l’importante contribution des nouveaux logements à la vitalité économique de la Ville, réoriente également le plan du centre-ville pour y intégrer la densification résidentielle. Par conséquent, les politiques qui imposent des contraintes à l’aménagement résidentiel sont assouplies ou retirées dans les modifications (par ex., les politiques sur le remplacement des bureaux, la superficie minimale obligatoire des pièces dans les unités d’habitations de deux et trois chambres, le remplacement des logements locatifs, etc.).

Les révisions du ministre reflètent également les réformes lancées au moyen du projet de loi 108, Loi de 2019 pour plus de logements et plus de choix, particulièrement en ce qui concerne les primes de densité, les avantages communautaires et la création de parcs.

En ce qui concerne la mise en œuvre, le ministre a introduit une nouvelle politique sur la transition et les droits acquis (politique 1.9) selon laquelle le plan du centre-ville ne s’applique pas aux demandes d’aménagement qui ont été « remplies » (complete) avant l’approbation du plan secondaire (c.-à-d. le 5 juin 2019) et qui n’ont pas été retirées. En outre, les modifications au plan officiel et au règlement de zonage en vigueur propres à un site sont réputées être conformes au plan du centre-ville.

Plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton

Le 27 juillet 2018, le conseil municipal a adopté le plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton portant modification du plan officiel no 405.

La version du plan adoptée par le conseil comprenait des révisions de « dernière minute » qui posaient des limites importantes à l’aménagement (par ex., la diminution jusqu’à concurrence de 20 étages de la hauteur maximale des bâtiments), en contraste radical avec les versions antérieures du plan sur lesquelles la consultation avait été fondée.

Le plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton a été soumis à l’examen du ministère des Affaires municipales et du Logement. Le ministère a tenu une consultation publique du 31 août au 29 novembre 2018.

Modifications au plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton par le ministre

Le 5 juin 2019, le ministre a approuvé le plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton en y apportant des modifications considérables. L’idée maîtresse du ministre était de tirer parti de l’investissement dans les infrastructures afin de stimuler la croissance et l’aménagement de densités qui favorisent l’utilisation des transports en commun.

À l’instar du plan du centre-ville et de ses normes d’aménagement prescriptives, le ministre a assoupli le libellé de la politique dans ses modifications pour créer un contexte plus favorable à l’aménagement (par ex., le retrait ou l’assouplissement des dispositions liées aux marges de recul minimales, à la densité maximale, aux politiques d’utilisation, à la superficie minimale obligatoire des pièces dans les unités d’habitation de deux et trois chambres, à la compatibilité avec le contexte, etc.). Comme il l’a fait avec le plan du centre-ville, le ministre a révisé le libellé prescriptif des politiques afin qu’elles ressemblent davantage à des indications générales.

Plus particulièrement, le ministre a supprimé les limites de hauteur maximales de la Ville (qui étaient de 20 étages) et les a remplacées par des politiques descriptives portant sur les « fourchettes de hauteur prévues » dans diverses zones, où la hauteur maximale des immeubles peut atteindre 65 étages à certains endroits. Ces politiques sur la hauteur révisées ne sont que des indications générales; les limites de hauteur réelles seront établies par les autorités de zonage. La modification du plan officiel n’est par conséquent pas obligatoire pour dépasser les « fourchettes de hauteur prévues » décrites dans la version révisée du plan.

Les révisions du ministre reflètent également les réformes effectuées au moyen du projet de loi 108, Loi de 2019 pour plus de logements et plus de choix, particulièrement en ce qui concerne les primes de densité, les avantages communautaires et la création de parcs.

En ce qui concerne la mise en œuvre, le ministre a introduit une nouvelle politique sur la transition et les droits acquis (politique 10.9) selon laquelle le nouveau plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton ne s’applique pas aux demandes d’aménagement qui ont été « remplies » (complete) avant l’approbation du plan secondaire (c.-à-d. le 5 juin 2019) et qui n’ont pas été retirées. En outre, les modifications au plan officiel et au règlement de zonage en vigueur propres à un site sont réputées être conformes au nouveau plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton.

À venir

Ce billet donne un aperçu de certains des changements présentés par le ministre. Pour plus d’information sur les répercussions de ces nouveaux plans secondaires, veuillez communiquer avec un membre de notre groupe Droit municipal et utilisation du sol.

Liens connexes

Décision du ministre – objet : OPA 406 – plan du centre-ville (OPA 406 –Downtown Plan)

Décision du ministre – objet : OPA 405 – plan secondaire du quartier Yonge-Eglinton (OPA 405 – Yonge-Eglinton Secondary Plan)

Publications du registre environnemental de l’Ontario :

Numéro du ERO 013-3485 – Approval to amend a municipality’s official plan (OPA 406: Downtown Plan)

Numéro du ERO 013-3483 – Approval to amend a municipality’s official plan (OPA 405: Yonge-Eglinton Secondary Plan)

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

Restez au fait grâce à Notre savoir