Aperçu du programme d’aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial

6 juillet 2020

Ce billet a été publié pour la première fois le 8 mai 2020 et a été mis à jour en dernier le 6 juillet 2020.

Le 24 avril 2020, le gouvernement du Canada a annoncé des partenariats avec les provinces et les territoires pour aider les propriétaires qui acceptent de réduire d’au moins 75 % le loyer des entreprises en location admissibles pendant les mois d’avril, mai et juin 2020. Dans le cadre du programme, appelé « AUCLC », le gouvernement fédéral s’associera aux gouvernements provinciaux et territoriaux pour couvrir 50 % des loyers bruts sous forme de prêts-subventions accordés aux propriétaires. Le programme est administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (la « SCHL »), appuyée par MCAP et First Canadian Title, au moyen d’un portail de demande qui a ouvert le lundi 25 mai 2020 à 8 h (heure de l’Est).

Ce billet, publié pour la première fois le 8 mai 2020, a été mis à jour pour communiquer les renseignements supplémentaires publiés par la SCHL les 14, 19 et 20 mai 2020, principalement sur le processus de demande qui a été explicité au moyen des échantillons d’ententes et de formulaires d’attestation publiés (décrits ci-après) et, par ailleurs, pour préciser les délais applicables. Une autre mise à jour du 5 juin 2020 donne des renseignements supplémentaires sur le financement de rechange qui peut être accordé par l’entremise du Fonds d'aide et de relance régionale, tandis que d’autres mises à jour du 11, du 19 et du 30 juin 2020 concernent les moratoires sur les expulsions de locataires commerciaux et la législation à cet effet dans sept provinces du Canada. La dernière mise à jour du 6 juillet 2020 explique la prolongation du programme par le gouvernement du Canada jusqu’à la fin juillet 2020 et donne plus de détails sur les moratoires provinciaux de l’Alberta et du Manitoba.

Aperçu

Le programme d’aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (l’« AUCLC ») est un programme volontaire qui sera administré par la SCHL en partenariat avec les provinces et territoires. L’AUCLC a l’intention d’encourager les propriétaires d’immeubles commerciaux et leurs locataires à collaborer en vue de la conclusion d’une entente de réduction de loyer qui les aidera à minimiser leurs pertes de revenus pendant la pandémie de COVID-19.

Les principes fondamentaux du programme d’AUCLC ont été établis par la SCHL dans un document publié le 29 avril 2020 et sont décrits ci-après :

  • Le propriétaire d’un immeuble commercial admissible au programme d’AUCLC sera assuré d’obtenir au moins 50 % du loyer brut de ses locataires admissibles pour les mois d’avril, mai et juin 2020;
  • Pour obtenir cet avantage, le propriétaire et le locataire doivent d’abord conclure une entente de réduction du loyer brut du locataire d’au moins 75 % au cours de la période applicable;
  • Afin de compenser l’abattement (en partie), les gouvernements fédéral et provinciaux accorderont un prêt-subvention au propriétaire couvrant 50 % du loyer brut, tandis que les 50 % restants seront couverts par le propriétaire et le locataire (toutefois, lorsque le propriétaire s’engage à accorder au locataire une réduction de loyer de 100 % au cours de la période applicable, il couvrira les 50 % restants du loyer brut sans contribution du locataire);
  • Le propriétaire doit s’engager à réduire le loyer brut du locataire au lieu de le reporter et il ne pourra prendre des mesures de recouvrement de l’abattement à une date ultérieure;
  • Le propriétaire doit également s’engager à appliquer un moratoire sur les évictions au cours de la période de réduction du loyer;
  • Le prêt fera l’objet d’une remise si les conditions du programme sont respectées (la date de la remise est désormais fixée au 31 décembre 2020).

Chaque gouvernement provincial et territorial annonce sa propre participation distinctement, mais il semble que tous les territoires suivront généralement les règles établies par la SCHL. Par conséquent, il pourrait y avoir peu ou pas de différence dans le fonctionnement et l’administration du programme d’un territoire à l’autre.

Depuis la première annonce, d’autres détails que nous avons intégrés à l’exposé ci-après ont été publiés. Nous continuerons à mettre à jour ces renseignements à mesure que d’autres détails seront annoncés.

Admissibilité à l’AUCLC

Les propriétaires et locataires commerciaux doivent remplir certains critères d’admissibilité. 

Propriétaire

D’après les exigences de la SCHL, le propriétaire doit avoir des locataires qui sont de petites entreprises touchées (y compris des sous-locataires) et doit dans la plupart des cas avoir déclaré des revenus de location dans sa déclaration de revenus du particulier ou des sociétés en 2018 ou en 2019. Une exception à l’obligation de déclaration de revenus s’applique aux nouvelles constructions et aux acquisitions récentes qui ont été louées à un locataire admissible au plus tard le 1er avril 2020. En outre, il doit avoir conclu une entente de réduction de loyer pour les mois d’avril, mai et juin 2020 comme il est décrit précédemment. Finalement, l’entente de réduction de loyer doit comprendre : (i) un moratoire sur les évictions au cours de cette période, (ii) une déclaration de revenus de location conforme à l’attestation du locataire (voir ci-après).

La SCHL a réglé plusieurs questions essentielles liées à l’admissibilité du propriétaire, notamment les suivantes :

  • L’aide s’applique aux immeubles hypothéqués et non hypothéqués (et aux immeubles autrement grevés);
  • Les immeubles à usage mixte sont admissibles en ce qui concerne les petites entreprises locataires qu’ils abritent;
  • Les immeubles qui appartiennent aux gouvernements fédéral, provinciaux ou municipaux ne sont généralement pas admissibles, mais les exceptions suivantes s’appliquent : (i) si le propriétaire de l’immeuble commercial est une Première Nation, une organisation ou un gouvernement autochtone qui est le preneur à bail de l’immeuble en vertu d’un bail foncier ou d’un bail similaire à long terme consenti par ce gouvernement pour administrer l’immeuble; (ii) si le propriétaire de l’immeuble commercial est le preneur à bail de l’immeuble en vertu d’un bail foncier ou d’un bail similaire à long terme consenti par ce gouvernement pour exploiter l’immeuble (comme un bail visant un aéroport); (iii) si le propriétaire de l’immeuble commercial est une société d’État dont les crédits sont limités et qui est désignée comme étant admissible au programme d’AUCLC par la SCHL; (iv) si le propriétaire de l’immeuble commercial est un établissement d’enseignement postsecondaire, un hôpital ou un fonds de pension.

Locataire

La SCHL déclare que le locataire ou le sous-locataire doit :

  • être une entreprise, un organisme sans but lucratif ou un organisme de bienfaisance;
  • verser au plus 50 000 $ de loyer mensuel brut par emplacement ;
  • générer au plus 20 M$ en revenus annuels bruts consolidés « au niveau de l’entité mère ultime »;
  • avoir subi une diminution de revenus d’au moins 70 %, calculée en avril, mai et juin 2020 comparativement (i) à la même période en 2019 (si la petite entreprise locataire concernée était exploitée au cours de cette période) ou (ii) à la moyenne de janvier et février 2020 (si la petite entreprise locataire concernée n’était pas exploitée entre avril et juin 2019). Les locataires commerciaux qui ont un lien de dépendance avec leur propriétaire sont admissibles à l’AUCLC, à condition qu’un contrat de location valide et exécutoire dont les modalités ne sont pas supérieures à celles prévalant sur le marché existe au plus tard le 1eravril 2020 (et que les autres exigences d’admissibilité aient été remplies).

Entités inadmissibles

Les petites entreprises qui ont ouvert le 1er mars 2020 ou après ne sont pas admissibles au programme d’AUCLC. En outre, certains types de propriétaires et de locataires commerciaux sont inadmissibles, notamment :

  • Les entités appartenant à des personnes qui exercent des fonctions politiques;
  • Les entités qui encouragent la violence, incitent à la haine et font de la discrimination fondée sur la race, l'origine nationale, la couleur, la religion ou un certain nombre d’autres motifs de discrimination énumérés;
  • Les entités (y compris les entités du même groupe) qui : (i) utilisent les locaux à des fins criminelles ou (ii) ont été reconnues coupables de crimes financiers ou d’infractions réglementaires ou (iii) font l’objet de poursuites criminelles pour de telles infractions;
  • Les entités qui font l’objet de procédures d’insolvabilité en cours ou imminentes et celles qui déposent une demande de redressement en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité ou de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies.

Procédure de demande

Une demande d’AUCLC peut être présentée du 25 mai 2020 à 8 h (heure de l’Est) jusqu’au 31 août 2020.  Les propriétaires d’immeubles commerciaux peuvent présenter une demande pour tous les locataires admissibles simultanément. Les parties intéressées peuvent s’inscrire afin de recevoir des alertes et des mises à jour par courriel sur la prodécure de présentation d’une demande et sur le programme en général.

Documents et ententes

La SCHL a affiché des modèles de demandes sur son site Web, mais elle avertit que les modèles pourraient différer des versions finales sur le portail de l’AUCLC. Ces documents sont l’attestation du locataire et l’attestation du propriétaire, dans lesquelles les parties témoignent de leur admissibilité au programme, principalement en ce qui concerne la diminution de revenus de 70 %, mais également en ce qui concerne certaines questions de réputation en lien avec des crimes financiers ou des infractions réglementaires et des questions d’intégrité personnelle qui pourraient être une source de préoccupation pour la SCHL. À cette fin, les attestations du locataire et du propriétaire intègrent une « déclaration d’intégrité » conçue pour que la SCHL n’accorde pas de prêt à une personne impliquée dans une activité criminelle ou à une personne de faible moralité. Si le propriétaire ou le locataire n’est pas un particulier alors, en fonction du type d’entité dont il s’agit, il doit faire une déclaration d’intégrité pour les administrateurs, dirigeants, actionnaires et propriétaires bénéficiaires et d’autres particuliers similaires.

Les parties doivent avoir conclu une entente de réduction de loyer, qui prévoit un moratoire sur les expulsions et une preuve des difficultés financières éprouvées par le locataire pour obtenir l’AUCLC. La SCHL a affiché un modèle d’entente de réduction de loyer sur son site Web.

Finalement, le propriétaire doit signer une entente de prêt-subvention avec la SCHL conforme à celle qui est disponible sur le site Web de la SCHL.

Prolongation du programme d’AUCLC

Le 30 juin 2020, le gouvernement du Canada a annoncé que le programme d’AUCLC sera prolongé jusqu’à la fin juillet 2020. La participation à la prolongation d’un mois est volontaire. Les locataires commerciaux dont la demande a été approuvée en avril, mai et juin sont admissibles à la prolongation applicable au mois de juillet, sur la base d’une diminution moyenne d’au moins 70 % de leurs revenus en avril, en mai et en juin 2020 (sans qu’il soit nécessaire d’évaluer si la diminution de 70 % se poursuit en juillet). Les demandeurs inscrits et les nouveaux demandeurs au programme d’AUCLC peuvent tous faire une demande de réduction du loyer de juillet. Les demandeurs inscrits doivent présenter une nouvelle demande pour le mois de juillet d’ici le 14 septembre 2020. Les nouveaux demandeurs ont le choix de présenter une demande pour : (i) la période initiale de trois mois (qui couvre les mois d’avril, mai et juin) ou (ii) la période de quatre mois (qui comprend le mois de juillet), mais ils doivent présenter leur demande avant la date limite initiale du 31 août 2020.

Solutions de rechange à l’AUCLC

Si une entreprise n’a pas pu se prévaloir du soutien offert par le programme d’AUCLC, elle peut éventuellement se prévaloir d’autres programmes de soutien, y compris, entre autres, le Fonds d’aide et de relance régionale du fédéral (le « FARR »). Le FARR, qui est exploité par l’intermédiaire de six agences de développement régional, procure des fonds de soutien aux entreprises et aux communautés dans tout le pays pendant la pandémie. En règle générale, seule l’entreprise qui n’a pas été en mesure d’obtenir d’autres formes de soutien de la part du fédéral peut avoir recours aux prêts accordés par le FARR. Comme il est mentionné sur le site Web du FARR, les conditions d’attribution du soutien offert par le FARR varient d’une région à l’autre.

Moratoires sur les expulsions de locataires commerciaux

En plus de participer au programme d’AUCLC, plusieurs provinces canadiennes ont pris (ou sont en train de prendre) des mesures pour limiter l’expulsion des locataires commerciaux pendant la pandémie. Les conditions de ces moratoires sur les expulsions varient selon les provinces, comme il est indiqué ci-après.

Colombie-Britannique

À compter du 20 mai 2020, l’arrêté ministériel M179 interdit aux propriétaires d’immeubles commerciaux d’expulser un locataire, de résilier un bail, de rentrer dans la propriété louée par un locataire, de saisir-gager une telle propriété ou encore de prendre des mesures pour louer la propriété louée par un locataire pour le compte de ce dernier (sans son consentement). Le décret s’applique lorsque le locateur et le locataire sont admissibles au programme d’AUCLC et n’affecte pas le droit du locateur d’exercer, après l’expiration du décret, les recours juridiques qui lui sont ouverts relativement aux manquements qui se sont produits pendant que le décret était en vigueur. Le décret demeurera en vigueur jusqu’à l’expiration du programme d’AUCLC ou jusqu’à la fin de l’état d’urgence en Colombie-Britannique.

Alberta

Le 16 juin 2020, le projet de loi 23 édictant la Commercial Tenancies Protection Act (la « Loi ») a été présenté à l’Assemblée législative de l’Alberta. Si le projet de loi 23 est adopté sous sa forme actuelle, la Loi protégera les locataires commerciaux contre l’expulsion ou la résiliation de leurs baux pour non-paiement du loyer ou arriérés de loyer en raison de circonstances indépendantes de leur volonté découlant de la pandémie de COVID-19. La Loi vise la période comprise entre le 17 mars 2020 et le 31 août 2020, qui peut être prolongée par règlement. En outre, il sera interdit aux propriétaires de donner un avis de défaut, de saisir des biens en paiement du loyer, d’augmenter le loyer et d’imposer des pénalités au titre du loyer impayé.  Les augmentations de loyer ou les pénalités perçues entre le 17 mars 2020 et le 16 juin 2020 doivent être remboursées au locataire ou portées à son crédit.

La Loi ne s’appliquera pas aux expulsions de locataires ou aux autres résiliations d’ententes de location qui ont eu lieu avant le 16 juin 2020 dans des circonstances non liées à la pandémie. En outre, la Loi n’aura pas d’incidence sur les recours du propriétaire aux termes de l’entente de location en cas de grave manquement sans rapport avec la pandémie.

Un volet important de la Loi est d’obliger les propriétaires et locataires auxquels elle s’applique à convenir d’un plan de paiement concernant toutes les sommes qui n’ont pas été versées conformément à l’entente de location applicable.  Le plan de paiement, qui peut durer au-delà du 31 août 2020, doit prévoir le règlement des loyers, frais et pénalités que la Loi interdit au propriétaire d’imposer et qui n’ont pas été remboursés au locataire.

Les protections offertes s’appliqueront aux baux commerciaux admissibles au programme d’AUCLC mais qui n’y participent pas actuellement et aussi aux locataires commerciaux qui ont dû fermer leur entreprise par ordre des autorités sanitaires ou qui ont subi des baisses de revenus de 25 % ou plus en raison de la pandémie de COVID-19. Au moment de la rédaction du billet, le projet de loi 23 n’avait pas encore franchi l’étape de la troisième lecture au parlement. Le gouvernement de l’Alberta invite actuellement les entreprises, les propriétaires commerciaux et les autres intervenants du secteur de l’immobilier commercial à présenter leurs observations ou à exprimer leurs préoccupations à propos du projet de loi.

Saskatchewan

Le 5 juin 2020, le gouvernement de la Saskatchewan a publié l’arrêté ministériel 102 en vertu de la Emergency Planning Act, qui prévoit un moratoire sur les expulsions de locataires commerciaux. Il interdit également aux locateurs commerciaux d’utiliser le défaut de paiement du loyer par un locataire comme motif pour exercer ses droits de rentrée dans la propriété louée par un locataire, saisir-gager une telle propriété ou prendre des mesures pour louer la propriété louée par un locataire pour le compte de ce dernier (sans son consentement). L’arrêté est en vigueur jusqu’à la fin de l’état d’urgence ou tant que les prestations d’AUCLC seront offertes.

Manitoba

Le gouvernement du Manitoba a édicté une interdiction temporaire des expulsions commerciales afin de protéger les entreprises et d’accroître la participation au programme d’AUCLC. Le décret en conseil 183/2020 a été pris le 24 juin 2020 en vertu de la Loi sur les mesures d’urgence (Manitoba) et restera en vigueur jusqu’au 30 septembre 2020.  Le décret s’applique à toute convention de location conclue entre une petite entreprise locataire admissible au programme d’AUCLC et un locateur admissible qui n’a pas le droit d’obtenir l’aide de ce programme à l’égard de ce locataire pour l’une des raisons suivantes : 1) le locateur n’a pas conclu avec le locataire une entente de réduction de loyer prévoyant notamment un moratoire sur l’expulsion; 2) le locateur n’a pas fourni les renseignements ou les documents demandés par le gouvernement du Canada concernant l’AUCLC. Il est interdit au locateur de prendre l’une des mesures suivantes si son locataire admissible n’a pas payé le loyer mensuel prévu par la convention de location le 1er avril 2020 ou par la suite : (i) exercer tout droit de reprise de possession des lieux loués, notamment un droit prévu par la loi ou contractuel (sauf si le locataire y consent); (ii) empêcher le locataire d’occuper légalement les lieux; (iii) saisir-gager les biens du locataire au titre des arriérés de loyer dus (sauf si le locataire y consent); (iv) demander une ordonnance autorisant l’expulsion du locataire des lieux. Le décret ne s’applique pas aux baux expirés ni aux conventions de location résiliées autrement avant le 24 juin 2020.

Ontario

Le 18 juin 2020, la Loi sur la location commerciale a été modifiée de manière à instaurer un moratoire applicable à la plupart des baux commerciaux. Les nouvelles dispositions imposent certaines interdictions aux propriétaires commerciaux admissibles à l’aide prévue par le programme d’AUCLC à l’égard d’un locataire commercial, mais qui ont décidé de ne pas participer au programme. Plus précisément, lorsque le loyer est en souffrance, il est interdit au locateur d’un local commercial visé par les nouvelles dispositions d’intenter une action ou de présenter une requête en bref de mise en possession, d’exercer son droit de rentrée ou de saisir des objets à titre de saisie-gagerie pour un arriéré de loyer.  Ce moratoire est en effet jusqu’au 31 août 2020 et s’applique rétroactivement entre le 1er mai et le 17 juin 2020.

Québec

Le moratoire sur les expulsions commerciales du Québec était prévu dans le projet de loi présenté en réponse générale à la pandémie, mais pour des raisons procédurales sans lien avec les dispositions concernant le moratoire sur les expulsions, le projet de loi n’a pas été adopté avant le congé d’été de l’Assemblée nationale. Par conséquent, le moratoire sur les expulsions ne prendra pas effet comme prévu et il reste à voir s’il sera déposé de nouveau ultérieurement. Sous sa forme proposée, le moratoire interdit aux locateurs, en raison du défaut de paiement du loyer par un locataire, de résilier un bail commercial, de saisir des biens contenus sur les lieux loués, de donner aux locataires un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire portant sur ces biens et d’inscrire un tel préavis au registre des droits personnels et réels mobiliers.

Nouvelle-Écosse

Le moratoire de la Nouvelle-Écosse sur les expulsions commerciales est antérieur au programme d’AUCLC. Depuis le 31 mars 2020, il interdit aux propriétaires d’établissements de commerce de détail et d’édifices commerciaux de délivrer un avis d’abandon ou de saisie-gagerie prévu par la Tenancy and Distress for Rent Act. Cette interdiction s’applique au loyer dû à compter du 22 mars 2020 par un locataire commercial ou un commerce de détail dont l’entreprise a été visée considérablement et directement par des restrictions ou est tenue de fermer complètement conformément à un arrêté publié en vertu de la Health Protection Act. Le moratoire de la Nouvelle-Écosse sera en vigueur tant que l’état d’urgence de la province se poursuivra.

Autres provinces et territoires

Le Nouveau-Brunswick a levé son moratoire sur les expulsions de locataires commerciaux le 1er juin 2020. L’Île-du-Prince-Édouard, Terre-Neuve-et-Labrador, le Yukon, les Territoires du Nord-Ouest et le Nunavut n’ont pas adopté de tels moratoires.

Foire aux questions

De nombreux propriétaires et locataires commerciaux expriment leur intérêt pour l’AUCLC. Les questions suivantes nous ont été posées par les intervenants du secteur :

Q1. Le programme d’AUCLC est-il obligatoire?

R1. Non. Le propriétaire et le locataire doivent satisfaire aux exigences d’admissibilité du programme et s’engager à y participer, notamment conclure une entente de réduction de loyer librement négociée.

Q2. Nous sommes déjà parvenus à un arrangement propriétaire-locataire. Pouvons-nous toujours nous prévaloir de l’AUCLC?

R2. Oui, dans la mesure où votre arrangement est conforme aux exigences d’admissibilité à l’AUCLC. Dans le cas contraire, vous pouvez toujours y participer si vous modifiez votre arrangement afin de vous conformer aux exigences d’admissibilité. Par exemple, outre la modification des autres aspects non conformes de l’entente, tout loyer payé au-delà du maximum prévu par l’AUCLC doit être remboursé au locataire ou porté au crédit du locataire conformément aux exigences de l’AUCLC. Veuillez noter que la contribution de 25 % versée par le locataire est un maximum; l’arrangement aux termes duquel le locataire paie un montant inférieur sera conforme à l’AUCLC.

Q3. Pouvons-nous participer rétroactivement?

R3. Oui, comme il a été mentionné précédemment, la SCHL mentionne que le propriétaire et le locataire peuvent présenter une demande d’AUCLC jusqu’au 31 août 2020, à condition d’avoir été admissibles au cours de la période pertinente. S’ils sont admissibles rétroactivement au programme, le propriétaire sera tenu de rembourser au locataire tout loyer payé au-delà du maximum prévu par l’AUCLC (ou, par ailleurs, de le porter au crédit du locataire conformément aux exigences de l’AUCLC).

Q4. Comment calculons-nous l’admissibilité relativement au critère des 20 M$ de revenus annuels bruts consolidés de l’AUCLC? Par exemple, y a-t-il des directives permettant de définir le « niveau de l’entité mère ultime » dans le cas d’une entreprise qui fait partie d’un conglomérat multinational?

R4. Nous reconnaissons que cet enjeu est important pour certains propriétaires et locataires d’immeubles commerciaux qui cherchent à établir l’admissibilité du locataire au programme. Jusqu’à présent, la seule directive publiée par la SCHL sur ce point a été que si une petite entreprise locataire ou son propriétaire ultime produit des états consolidés, le locataire utilisera alors les revenus déclarés pour le groupe d’entreprises. Par ailleurs, si la petite entreprise locataire ne produit pas d’états consolidés, c’est le revenu du locataire qui s’applique au critère des revenus de 20 millions de dollars.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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