La Cour canadienne de l'impôt conclut qu’un gestionnaire immobilier et des propriétaires d’immeubles sont des « coentrepreneurs » aux fins de la TPS/TVH

7 septembre 2018
  • La Cour canadienne de l'impôt a rendu récemment sa décision dans l’affaire Medallion Corporation v. The Queen (en anglais seulement). La Cour estime que Medallion Corporation (« MC »), un gestionnaire immobilier, n'est pas tenue de percevoir la TPS/TVH sur sa quote-part des revenus découlant des immeubles qu'elle gère. En effet, la Cour a jugé que MC exploitait en fait une coentreprise (joint venture) avec les propriétaires des immeubles concernés.
  • Dans sa décision, la Cour s'est fondée sur les critères établis par la jurisprudence permettant de définir ce qu'est une coentreprise. La Cour a par ailleurs mentionné que le terme « coentreprise » (joint venture) est assorti d'un sens souple et large qui dépend de l'intention des parties, de leur conduite ainsi que des faits et circonstances connexes.
  • Étant donné que chacune des ententes conclues par MC démontrait l'existence d'une coentreprise valable, la Cour a rejeté les cotisations à l'égard de la TPS/TVH émises par l'Agence du revenu du Canada en vertu de la Loi sur la taxe d'accise, cotisations qui reposaient sur l'hypothèse que MC fournissait aux propriétaires des immeubles des services de gestion taxables et qu'elle recevait en retour une contrepartie pour ces services.

Contexte

MC exploite une entreprise de services de gestion immobilière. De 2011 à 2013, MC a conclu dix ententes avec les propriétaires de divers immeubles résidentiels et commerciaux en Ontario. Chaque entente est intitulée Joint Venture Agreement ou « entente de coentreprise ».

Les ententes de coentreprise

Chaque entente de coentreprise prévoit la création d'une coentreprise dont le but est de gagner un revenu de location provenant d’un immeuble ou plusieurs immeubles. Chaque coentreprise est gérée par un « comité de gestion de coentreprise » se composant de deux gestionnaires, chacun étant nommé par une partie à l’entente.

Dans une annexe de chaque entente est établie la quote-part des parties à l'égard de chaque immeuble visé, quote-part qui confère à chacune d’elle son pourcentage des « revenus locatifs bruts et autres revenus », lesquels comprennent les loyers et les revenus de stationnement et de la buanderie, compte non tenu des dépôts de garantie et des paiements au titre du remboursement des dommages et des pertes.

L'apport respectif des parties aux coentreprises s'établit essentiellement comme suit :

  • Propriétaires : rendre les immeubles disponibles aux fins de location au profit de la coentreprise visée.
  • MC : offrir son savoir-faire en matière d'exploitation immobilière, acquitter diverses charges (soit les frais administratifs, les salaires, les frais d'entretien, etc.).

L'un des principaux éléments de cette relation est que MC ne détient aucun droit de propriété à l'égard des immeubles et que les propriétaires ne détiennent aucun droit de propriété à l'égard du matériel et des biens de MC.

Fondement des cotisations en TPS/TVH

Les cotisations en TPS/TVH se fondaient sur le fait que les ententes de coentreprise ne donnaient pas lieu à des coentreprises juridiquement valables et que, par conséquent, la totalité des revenus de MC découlant des ententes de coentreprise représentait en fait une contrepartie pour les services de gestion immobilière taxables que fournit MC aux divers propriétaires visés. MC a avancé que seuls les montants reçus à l'égard des baux commerciaux étaient taxables en vertu de la Loi sur la taxe d'accise et que chaque entente de coentreprise donnait lieu à une coentreprise valable aux fins de cette loi.

Les enjeux

La Cour a dû décider si les prétendues coentreprises étaient bel et bien juridiquement valables. Si tel était le cas, les cotisations en TPS/TVH seraient invalides.

Principes en jeu

Les coentreprises selon le droit canadien

Le statut de coentreprise selon le droit canadien a toujours constitué une question complexe. Alors que le concept de coentreprise est reconnu depuis fort longtemps sur le plan commercial, il demeure flou juridiquement en vertu du droit canadien, en partie du fait que cette forme d'entreprise n'émane d'aucun texte législatif. Ainsi, lorsqu’il devient nécessaire sur le plan juridique de décider si une entente commerciale constitue une « coentreprise », il faut consulter la jurisprudence et la doctrine, comme l'a fait la Cour canadienne de l'impôt dans la présente affaire (comme le litige relevait de la fiscalité, la Cour a également consulté les énoncés de politique des autorités fiscales).

Les caractéristiques fondamentales d'une coentreprise ont été examinées dans plusieurs affaires. Dans le cas présent, la Cour a consulté la décision Central Mortgage & Housing Corp. v. Graham, rendue en 1973 en Nouvelle-Écosse, ainsi que l’ouvrage Williston on Contracts (3e édition, 1959), et a cerné les six critères essentiels suivants :

  1. l'apport des parties;
  2. le droit de propriété conjointe à l'égard de l'objet en question;
  3. le droit de contrôle mutuel;
  4. l'attente de profit;
  5. le droit de participation aux bénéfices;
  6. la restriction de l'objet à une seule entreprise

(collectivement, les « critères Williston »).

Interprétation souple

Après examen de la jurisprudence pertinente, la Cour a noté que les critères Williston sont des principes généraux dont l'application dépend de « l'ensemble des faits et circonstances » [traduction] d'une affaire (S.G. Levy and Sons Ltd. v. Dover Financial Corp., 1996 CanLII 5563 (NS CA) (en anglais seulement)).

La décision

En ce qui concerne les cotisations, les autorités fiscales semblent s'être appuyées sur une liste de critères analogues aux critères Williston (se reporter par exemple à l'énoncé de politique P-171R de l'ARC). Elles en ont conclu que les prétendues coentreprises conclues par MC et les divers propriétaires ne remplissaient pas quatre des critères, soit 2), 3), 4) et 5).

À l'inverse des autorités fiscales, la Cour a statué que chaque coentreprise remplissait bel et bien les critères visés, comme il est exposé ci-après.

MC détient un droit de propriété conjointe dans l'objet de la coentreprise

Les autorités fiscales ont fait valoir que l'objet de la coentreprise était les immeubles eux-mêmes. Comme ces immeubles étaient la propriété exclusive des propriétaires, les autorités fiscales en ont conclu que MC ne détenait aucun droit dans l'objet de la coentreprise et, par conséquent, ne remplissait pas le critère 2). MC a quant à elle avancé que l'objet de la coentreprise était en réalité les revenus découlant des activités d'exploitation décrites dans les ententes de coentreprise.

La Cour a indiqué que chaque coentreprise avait pour activité non pas la vente des immeubles mais plutôt leur utilisation (c'est-à-dire la location). Comme MC détient, aux termes des ententes de coentreprise, le droit de louer les immeubles visés en son propre nom, elle détient un droit de propriété suffisant dans l'objet de la coentreprise. La Cour a noté également qu’au paragraphe 123(1) de la Loi sur la taxe d'accise, la définition de « bien » comprend « un droit quelconque, une action ou une part ».

MC détient le droit de contrôle mutuel ou de gestion de l'exploitation de chaque prétendue coentreprise

La Cour a rejeté l'argument des autorités fiscales voulant que MC ne détenait aucun droit de contrôle mutuel ou de gestion de l'exploitation de chaque coentreprise. La Cour a étayé sa décision en invoquant les dispositions particulières des ententes de coentreprise aux termes desquelles MC et les propriétaires concernés nomment chacun un représentant au comité de gestion de coentreprise, lequel ne peut prendre des décisions uniquement « par consentement mutuel ».

MC a une attente de profit ou il s'agit d'une affaire de caractère commercial

La Cour a également rejeté la thèse des autorités fiscales selon laquelle MC n'avait aucune attente de profit et qu'il ne s'agissait pas d'une « affaire de caractère commercial ». La Cour a jugé que les autorités fiscales n'avaient présenté aucune preuve convaincante au soutien de leur thèse, laquelle ne tient pas la route à la lumière du projet à but lucratif que sous-entend la conclusion des diverses ententes de coentreprise avec les différents propriétaires.

MC peut participer aux bénéfices

À l'origine, ce quatrième élément constituait apparemment l'argument principal des autorités fiscales à l'appui des cotisations, avant qu'elles ne fassent quelque peu marche arrière en raison de la décision de la Cour d'appel de l'Île-du-Prince-Édouard dans l'affaire ADI International Inc. v. WCI Waste Conversion Inc. (en anglais seulement), laquelle Cour a statué, en se fondant sur l'affaire S. G. Levy, que le « partage de l'ensemble des bénéfices n'est pas essentiel » (traduction). Comme elle l'avait fait dans le cas de son premier argument, la Cour a jugé que le droit de MC de participer aux produits d'exploitation équivalait au droit qu’elle avait de participer aux bénéfices. Le fait que, aux termes des ententes de coentreprise, MC ne détient aucun droit de participation aux bénéfices en cas de vente des immeubles ne saurait justifier l'argument des autorités fiscales puisque la vente des immeubles dépasse tout simplement la portée des coentreprises.

Principales conclusions

  • Globalement, cette décision semble faciliter la possibilité de mettre en œuvre des coentreprises en matière de TPS/TVH.
  • L'avantage manifeste de ce genre de coentreprises dans le secteur immobilier serait de limiter les éventuelles fuites économiques au titre de la TPS/TVH pour les propriétaires d'immeubles résidentiels ou d'immeubles à usage mixte.
  • Il sera intéressant de voir si la Couronne portera ou non la décision en appel. Entre-temps, les contribuables devraient quand même jouer de prudence.

MISE EN GARDE : Cette publication a pour but de donner des renseignements généraux sur des questions et des nouveautés d’ordre juridique à la date indiquée. Les renseignements en cause ne sont pas des avis juridiques et ne doivent pas être traités ni invoqués comme tels. Veuillez lire notre mise en garde dans son intégralité au www.stikeman.com/avis-juridique.

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